*Por Marcus Cardoso
O Síndico tem diversas obrigações dentro do Condomínio, e dentre elas tem à obrigação de cobrar os condôminos inadimplentes, porém, bem sabemos que essas cobranças muitas vezes trazem uma grande dificuldade, resultando na busca pelo Síndico de auxílio no mercado.
O mercado, por outro lado, tem apresentado diversas ofertas, e muitas delas se apresentam como uma solução definitiva, muitas vendem o sonho da inadimplência “zero”, como é o caso das empresas antecipadoras de receita, todavia, em muitos casos o resultado pode ser desastroso.
Assim, algumas dessas empresas antecipadoras prometem antecipar os valores relativos às quotas condominiais, ordinárias e extraordinárias, isso em troca de porcentagem (ágio) sob o total da receita a que perceberia a copropriedade, que gira em torno de 1,99 até 9 por cento, além de despesas com emissão de boleto, ficando a cargo da prestadora de serviço o ônus de cobrar os inadimplentes utilizando o nome do condomínio, oferecendo serviço casado de cobrança judicial e extrajudicial.
É claro que nem todas trabalham da mesma forma, mas como se diz o jargão popular ‘toda regra tem sua exceção’, contudo boa parte das que estão no mercado, tem o seguinte ‘modus operandi’:
1) As referidas empresas, ao fecharem negócio, apresentam-se como prestadoras de serviços, como auxiliares da administração do condomínio, quando na verdade simplesmente compram crédito em troca de ágio, sendo grandes operações de fomento mercantil;
2) Para tanto, compram o crédito (cotas condominiais), antecipando a receita do condomínio descontando um valor (porcentagem, ágio) sobre o dinheiro antecipado;
3) Vendem a emissão de boleto em nome do condomínio, oferecendo a conta bancária da antecipadora como destinatária do valor da cota, até para controle de inadimplência;
4) Para os impontuais com as obrigações pecuniárias do condomínio, essas empresas oferecem, como venda casada, serviço de cobranças extrajudiciais e judiciais, fazendo-o em nome do condomínio.
Vale ao síndico avaliar a empresa antecipadora de receita para entender qual é a que melhor atende a necessidade do condomínio e dos condôminos sem descumprir nenhuma regra:
A) Para o tipo de serviço ofertado a empresa precisa atender requisitos específicos, enquadrando-se como ‘factoring’, assim Cadastro Nacional de Atividade Econômica ‘cnae’, compatível com o serviço prestado, além de não poderem ser enquadradas como microempresa, devendo recolher imposto de renda da pessoa jurídica sobre Lucro Líquido;
B) Exercem atividades com capital social ínfimo, que seguramente não é compatível com o volume de dinheiro movimentado pela empresa;
C) Incidência de impostos que incidem sobre fomento mercantil que não são pagos pelas antecipadoras, e que podem, caso fiscalização do fisco e/ou outros órgãos de controle, em caso de responsabilização fiscal o condomínio fica sujeito a responsabilização solidária a empresa, por evasão fiscal ou sonegação de imposto;
D) Lesão aos cofres públicos por não recolhimento de imposto;
E) As cobranças em nome do condomínio são temerárias, dada a possível responsabilização na pessoa do síndico por qualquer abuso de direito que possa vir a ser cometido pela antecipadora no âmbito da cobrança;
F) As empresas que se sub-rogam nas cobranças extrajudiciais e judiciais, exercem atividade privativa da advocacia o que também é ilícito, tipificado como contravenção penal, assim como penalização do advogado que é beneficiado em decorrência do contrato de venda casada;
G) Nas cobranças feitas de forma sub-rogada, entendemos que o condomínio representado pela antecipadora, perde o benefício das cobranças por natureza propter-rem, ou seja, caso a unidade seja um bem da família, em caso de não pagamento, não pode o imóvel ser expropriado do condomínio.
Dessa forma, o Síndico deve ficar atento no momento da contratação dessas empresas antecipadoras de receitas, bem como deve acompanhar e exigir o cumprimento de todas as obrigações legais quanto à execução dos serviços pela empresa escolhida, devendo sempre se preservar, isso em razão de sua responsabilidade civil e criminal.
Marcus Cardoso – Advogado, Pós-graduando em Direito Civil e Processo Civil, atua nas áreas de Direito Civil, Consumidor, Imobiliário e Condominial há mais de 7 anos. Sócio fundador do escritório Marcus Cardoso Advocacia e Assessoria Jurídica. Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial ABA/MT. Membro efetivo da Comissão direito Condominial da OAB/MT.
